我国已步入老龄化迅速发展阶段，老龄人口数量占比快速提升，预计到2050年，中国人口结构将从三角形金字塔型转变为趋向于风筝型结构，同时，我国“421”家庭结构逐步成为主流，且空巢家庭占比不断增加，传统以家庭养老为主的模式受到冲击，对我国养老产业发展提出较高发展要求，也为养老产业的发展带来良好的机遇。

　　目前，我国养老产业主要是以养老地产与医疗、护理为核心产业，娱乐、教育、老年护理品治疗和康复器械、医疗保健和营养保健等相关配套产业为支撑，并以老年金融和老年咨询等衍生产业为补充。目前我国养老地产主要目标客户群体有限，定位为中高端、具有经济实力客户，且大部分养老地产以盈利性为主，但由于开发建设投资额巨大，因此资金回收期长，赢利风险大。

　　国外养老地产商业模式发展较为完善，可大概分为以下三类模式：

　　1、“销-售+持有”物业经营模式：面向身体健康，可以独立生活的老年人消费者，要求运营商有较强的服务运营能力和资源整合能力，短期资金回笼和长期收益相结合。

　　2、“全部持有”物业经营模式：只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，建立持续照料养老社区,通过收取房屋租金和各项养老服务费用来盈利，但项目开发成本高，开发周期长，对企业融资能力、运营及服务能力要求较高。

　　3、“租赁物业”经营模式：不需要购买土地，租赁物业节省最初的开发成本和建设周期，企业资金压力小，但住宅没有产权，只租不售，对企业运营管理及服务能力要求较高，在日本较为盛行。

　　我国养老地产的商业模式尚未成熟，正处于发展探索期，根据销-售和盈利模式可将我国养老地产商业模式分为六大类。

　　1、本地出售模式：资金回笼快速，能够提高资金周转，实现滚动开发。必须获得土地使用权，享受政-府土地优惠政策的可能性小，不能得到养老地产升值收益和通过运营获得的长期稳定收益。

　　2、异地出售模式：资金回笼快，经营风险小，养老养生与度假旅游相结合，产品具有地理优势、价格优势、环境优势。地域限制，在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功，模式尚不成熟完善，不能够普遍模仿复制。

　　3、租售结合模式：资金回笼较快，收益多元化，土地方面可采取灵活策略。资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长，后期需要持续的经营管理和投入。

　　4、金融组合模式：社区尝试运用各种金融组合手段，促进产品的租售，多数金融创新手段还处在尝试阶段，能力要求较高，经营风险大。

　　5、会籍制模式：土地使用灵活，用地成本低，结合医疗、养护等多种服务实现稳定收入，全部持有经营资金占用量大，回收期长，服务完善的市场化养老社区收费高昂，入住率无保障，经营风险大。

　　6、床位出租模式：土地成本低，用地性质灵活，养老服务配套成本相对较低，服务成本高，缺乏政策扶持，企业经营风险大。

　　由于我国养老产业在政策及法律方面仍有待完善，我国养老地产商业模式发展需要分阶段逐步突破和完善。未来，我国养老地产的商业模式发展将主要经历三个发展阶段，当前正处于的以地产属性为主的模式、逐步向以服务属性为主的模式发展，最终将发展成为以资本运作为主的模式。

　　第一阶段：以地产属性为主的商业模式

　　我国养老地产市场正处于发展初期，市场尚未成熟，目前房地产企业发展养老地产业务，为了缓解资金及经营压力，均采取以地产经营为主模式进行经营，以住宅销-售为业务的主要盈利来源，少部分的养老公寓进行出租，配备基本医疗、护理服务。

　　第二阶段：以服务属性为主的商业模式

　　随着国家政策支持不断完善，市场逐步规范，并且养老地产的业务模式也逐步成熟化，养老地产企业将逐渐缩减养老住宅销-售部分，增加出租及其它创新模式（如以房养老、产权置换等）的住宅占比，并提升在医疗、护理服务的水平，完善在养老金融（如保险、理财等）方面的服务。

　　第三阶段：以资本运作为主的商业模式

　　养老地产最终要形成以地产为载体，以养老为基础，以资本运作为盈利来源的商业模式；加大产权运作模式的交易占比，可成立租赁公-司，对老年人房产进行统一管理，通过资产运作获取收益，另一方面，可挖掘老年储蓄庞大市场，帮助老年人理财，通过金融手段获取收益。

　　总体来说，随着国家政策的不断完善促进，我国老年人消费水平不断提高，养老观念不断改变以及老年人的需求不断升级，为养老地产产业发展带来巨大市场空间，养老地产产业前景广阔。

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